I canoni “super-prime” del retail raccontano (più di quanto sembri) lo stato di salute del lusso globale. Londra sorpassa Milano in Europa, mentre l’Italia consolida la presenza tra le vie più ambite, con Firenze in accelerazione.
La “mappa del lusso” cambia passo. Londra torna in testa
Nel radar dei grandi brand, le high street del lusso non sono semplici indirizzi, sono asset strategici. E quando cambia la “regina”, il segnale è doppio (commerciale e immobiliare).
Secondo quanto riportato da Il Sole 24 Ore a inizio dicembre, Via Montenapoleone perde lo scettro europeo a favore della londinese New Bond Street, pur restando su livelli di canoni eccezionalmente elevati e stabili.
Il punto chiave è che oggi il primato non si gioca solo sulla reputazione, ma su un mix di scarsità di spazi, performance di vendita e ritorno dell’esperienza fisica (con negozi sempre più “flagship” e meno “punto vendita”).
Perché New Bond Street domina? Canoni record e scarsità strutturale
Il report Main Streets Across the World 2025 di Cushman & Wakefield fotografa il sorpasso con numeri netti: New Bond Street è al n.1 globale con €20.482/m²/anno e una crescita +22% anno su anno.
Dietro ai numeri, ci sono dinamiche molto “finance”:
- Domanda concentrata sul segmento gioielleria (cluster ad altissima redditività), con crescente pressione sui migliori civici. Cushman & Wakefield
- Vacancy bassa (circa 5%): quando l’offerta è così limitata, la leva canone si riattiva rapidamente. Cushman & Wakefield
- Riposizionamento proprietario: l’acquisizione diretta di immobili da parte di grandi gruppi (per “owner occupation”) riduce ulteriormente la disponibilità e accelera rinnovi/ri-negoziazioni. Cushman & Wakefield
New Bond Street non è solo “cara”, è scarsa. E la scarsità, sui mercati prime, è ciò che fa prezzo.
Milano resiste? Montenapoleone resta una blue chip del retail
Il sorpasso londinese non significa ridimensionamento di Milano. Anzi: Via Montenapoleone rimane seconda al mondo nel ranking 2025, con €20.000/m²/anno (stabile) e performance da asset “core” in un segmento dove la volatilità, di solito, è più alta.
È un dettaglio importante anche per chi legge il lusso con l’occhio dell’investitore:
- stabilità dei canoni su un livello record = tenuta della domanda e percezione di “indirizzo irrinunciabile”;
- presenza di marchi globali e maison italiane = effetto distretto (più marchi top ci sono, più l’indirizzo si auto-rafforza).
Il Sole 24 Ore ricorda inoltre che quel livello di canoni aveva portato Montenapoleone al vertice globale nel 2024: un primato che, anche se ruota, certifica Milano come piazza strutturale del lusso europeo. Il Sole 24 ORE
L’Italia non è solo Milano. Firenze sorprende con Via Strozzi
Il dato più interessante “fuori classifica” — perché racconta una traiettoria — riguarda Firenze. Via Strozzi registra un balzo che la porta a essere una delle vie europee più dinamiche, con +30% anno su anno nel report 2025.
Per la finanza immobiliare questa è una notizia da monitorare: quando una via cresce così, spesso significa che stanno convergendo tre forze:
- turismo internazionale ad alta spesa (non solo volumi);
- pochi spazi realmente prime (centro storico, vincoli, tagli limitati);
- nuovi format retail (brand che aprono per presidio, storytelling, clienteling, appointment).
In parallelo, l’Italia continua a comparire in più posizioni nella top europea (Roma inclusa), segno di una profondità di mercato che non è comune nel continente.
Cosa raccontano queste strade ai mercati? Un indicatore “soft” ma potente
Le strade del lusso funzionano come un termometro: non misurano solo l’immobiliare retail, ma anche fiducia dei consumatori premium, flussi turistici, forza delle valute e strategie dei grandi gruppi.
Quando: i canoni crescono nelle location super-prime, la vacancy resta bassa e i player “comprano muri” oltre che affittare.
IL messaggio è chiaro. I brand stanno proteggendo margini e posizionamento tramite controllo dell’indirizzo e investimento in esperienze fisiche ad alto impatto (che hanno ricadute dirette su pricing power e fidelizzazione).
Numeri chiave da ricordare (2025)
- New Bond Street (Londra): €20.482/m²/anno, +22%, n.1 globale
- Via Montenapoleone (Milano): €20.000/m²/anno, stabile, n.2 globale
- Via Strozzi (Firenze): +30% YoY (forte accelerazione)
